[导读]房地产税是一个被严重误读的税种缘由

[导读]房地产税征收会对房价带来什么影响？以北京为例，测算出如果人均免征面积为40、45、50平米，北京房价的下跌范围将分别是11-38%、10-25%、5-12%。

11 月 7 日财政部部长 在一篇题为《加快建立现代财政制度》的文章中，明确表示要依照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推动房地产税立法和实施。房地产税渐行渐近，引发了越来越多人的关注。

房地产税的对房价会带来怎样的影响？财富证券分析师汤佩徽在一份研报中以北京为例，将人均免征房地产税的面积设为40、45和50平米，通过房地产税对新增房屋供给、新增房屋需求、人口增减对房价的影响等因子，对开征房地产税给房价带来的影响进行了情境模拟。

开征房地产税对新增供给的影响

根据住建部网站数据，报告假定 2017 年北京市新建住房平均建筑面积为105平米，那末未来5年北京市住房新增供给面积为11025 万平方米，每一年新增住房面积2205万平方米。

报告设定征税反应系数（即房地产税开征后，兜售房产面积占总征税面积的比重，总征税面积等于住房总面积减去免征税面积后的剩余部分），然后对征税反应系数的情景假定为25%、50%和75%。

在此基础上，用北京市城镇自有住房人口乘以人均住房征税面积（即人均住房面积减人均免征面积），就可以得到下图不同情形的新增供给面积。

如果再加上北京市政府每年新增住房面积2205 万平方米，就得到下图新增总供给面积。

报告指出，如果人均免征面积为40、45和50平米，在不同的情形假设下，存量房抛售面积占总征税面积的比重分别约为6-19%、4-12%、1.5-4.5%。

对北京新增住房需求的预测

对于未来流入北京的新增人口规模，报告认为短期内可能主要受政策因素的影响，人口自然活动成为次要因素。

根据《北京城市总体规划（2016年—2030年）（草案）》，到2020 年，北京常住人口要控制在 2300 万人以内，用该数据减统计局公布的2015 年北京常住人口2070.5万，得到2016-2020五年间，北京人口增量为229.5万人，年均人口增量约45.9万。

设定移民人口买房占比分别为 50%、 80%的情况下，每年实现购房人口增量分别为22.95 万人、36.72万人，再用此数据乘以北京市城镇人均住房面积31.69平米，得到这两种情景下，年均新增住房需求面积依次为727.28和 1163.65万平方米，占2015年北京城镇总住房面积的 1.2%和 2%。

征收房地产税对北京市房价的影响

报告假定开征房地产税对房价的影响，可以被当年房价反应出来，将之前算出的新增供给总面积减去新增住房需求面积，可以得到不同情形下新增供需面积之差。

通过计量模型测算可以得到，在其他变量不变的情况下，每百万人口变动会引发房价同方向变动 9.33%。据《北京市统计年鉴 2016》，2015 年北京市城镇人均住房面积为 31.69平米，用每百万人口变动引发房价变动比例（9.33%）除以城镇人均面积，可得每百万平米变动会引起房价同方向变动0.29%。

在上表的基础上，得出结果：如果人均免征面积为40、45、50平米，在不同的情景下，房价变动范围分别处于下落11-38%、10-25%、5-12%之间。

征收房地产税对有房家庭的影响

房地产税的征收，会给具有2套及以上住房的家庭、和人均住宅面积超过免征面积的部分家庭带来较大的税收负担，将致使拥有2套及以上住房的部份家庭出售其住宅。

报告测算，如果人均免征面积为40、45、50平米，对超出免征面积部份依照2017年前三季度的房屋实际价值的1%进行征税，则北京市有房家庭人均年度征税额分别为8495.4元、3460.1元、1950.4元。

按照北京市统计局公布的2015年北京市户均人数为2.8人计算，得到北京市有房家庭每年户均征税额分别为23787.12元、9688元、5461元。

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