房价承压北京监管再升级

调控至此更像一场“猫捉老鼠”的游戏。

9月25日，北京再次宣布强化限购政策审核。要求落实住房限购政策，加强房屋登记。北京户籍居民购房和办理证时，须上交第二代居民身份证，房屋登记部门将用身份证阅读器核验购房人相关信息。

然而，调控监管升级并不代表可以抑制住开发商涨价的冲动。据亚豪机构监测，从10月预计入市项目的定价情况来看，已公布开盘售价的10个老项目后期产品中，70%的项目开盘价格稳中上升。

这意味着，在金九之后，银十的调控的压力更大。

涨价压力

尽管北京市住建委一直在严控新取证楼盘涨价情况，并设定多重标准，但开发商在上报每个楼盘拟售价格时，已留有足够的涨价空间。

北京9月入市的某楼盘，开盘当天去化率高达90%，开发商当晚就取消了部分开盘折扣。随后，将每套房源价格上调5%。该项目在开盘定价前曾与北京市住建委博弈了长达一个月，一度曾因拟售价格过高被驳回。由于主管部门规定的区域拟售价格上限，往往远高于楼盘实际成交价，开发商的涨价空间仍然很大。

涨价的不是个别。北京中原统计，9月，北京住宅热销的48个项目中，签约均价环比8月的签约均价上涨的项目达28个，占比为58. %。

链家地产市场研究部常清也注意到，随着市场持续回暖，部分热销项目多次入市，并且价格较之前明显上涨，如百合湾嘉园、保利春天、保利罗兰小区、龙湖时代天街、徜徉嘉园等三季度成交均价均环比上涨超过10%。

据链家地产市场研究部统计，截至9月24日， 季度北京新房住宅成交量 4181套，预计到9月底总成交量将达 7000套左右，环比二季度上涨22%，是一季度的一倍多，同比去年上涨86%。今年月，预计北京新房住宅总成交量在8.5万套左右，同比上涨 %，是近 年以来的最高。

部分业内人士预测，北京银十成交量将持续增长。

国际城乐想汇定于10月7日再次推盘，主推户型为平方米，相比8月份开盘均价上涨了1000元/平方米。由于涨幅相对温和，目前看房人仍然很多，销售员开始“选择性”接待客户。

据亚豪机构监测，拟10月入市的项目，预计涨幅较大的包括华润置地润西山，由前一期开盘的21500元/平方米涨至25000元/平方米；京投万科新里程由14500元/平方米涨至16500元/平方米；高端项目红玺台时隔两年之后再推新房源，价格几近翻倍，目前报价为元/平方米。值得注意的是，10月预计入市的 4个项目，别墅与中高端公寓产品共16席，占比几乎近半。

执行调控趋严

调控部门显然已经察觉到房价的反弹压力。住建部近日再次喊话称，地方、部门放松调控政策将会被问责。且安慰说，未来房价不具备全面反弹的条件。

国土部也表态称，要对土地交易市场进行监测，重点监测土地溢价率过高、土地底价设定过高等情况，同时跟踪拿地密集企业的开发节奏。随后，北京市暂停了10块土地出让。

尽管如此，受供求形势严峻影响，中原地产市场研究部总监张大伟担心的是，在土地价格没有明显下降，持续宽松的背景下，大部分开发商降价的忧虑已消除，目前的新增供应主要是涨价的幅度。

亚豪机构副总经理任启鑫也认为，涨价的老项目多为前期已经“以价换量”成功，实现较好的销售回款，并几近完成全年预定销售任务，涨价起来“有底气、无压力”。但若涨价幅度超过市场接受度，则有可能引发关注度下降。

业内人士认为，从近期政府的表态来看，调控形势仍将趋严，调控将主要着重于落实现有政策。而目前成交量的萎靡不振显示，未来房价上涨也很难有支撑。

21世纪不动产分析师张磊表示，从9月份的市场表现看，金九明显成色不足。虽然北京等热点城市有些楼盘由于销售较好而上调价格，但多数城市房价保持平稳，成交未能承接8月的升势。连续5个多月成交量大幅增长的势头，受到了阻滞，9月楼市整体将呈现房价微升、成交略平的态势。

北京房地产交易管理数据显示，9月份第三周新建商品住宅签量为2107套，环比下降5%，这已是从8月第四周以来的持续下降。

研究员周雅婷认为，目前决策层对房价仍严密施压。不过，全国性房价上涨虽并不具备条件，但下半年开始部分一二线城市将出现明显供需缺口，房价面临较大的上调压力，未来政策的重心可能将是增加土地供应及督促开发商开工。

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