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行业四川信托迷局10万一平豪宅变毛坯房

21世纪独家获知，四川与上海森泽房地产公司已发生纠纷。（详情可见本稿件《四川信托踩雷：10万一平米的别墅出事了》）

四川信托曾于2011年5月成立“四川信托-上海森泽股权投资集合资金计划”(以下简称“川信-森泽信托计划”)。该信托计划或是四川信托本次纠纷的根源。

信托计划以2.5亿的价格打包购买了11套位于青浦朱家角海Twitter处境艰难源别墅，按照信托计划，这些别墅将被打造成顶级豪宅出售，预售价为10万/平米，面向“个人资产达到20亿元以上的”富豪圈。

目前距海源别墅第一次开盘时间2009年5月已长达5年之久，实地走访发现，信托计划曾经认购的项目海源别墅一期目前几乎全部空置，其中多套疑似毛坯房。

这些别墅真的被打造成顶级豪宅了？

豪宅真的卖出去了？

信托计划真靠出售豪宅完成了兑付？

10万/平米售价只是传说

海源别墅地处上海市青浦区朱家角，靠近东方绿洲、国际乡村高尔夫俱乐部以及朱家角古镇，由上实集团全资子公司上海上实湖滨新城发展有限公司开发。

四川信托于2011年5月成立“川信-森泽信托计划”，总募集规模3.495亿元，用于成立项目公司上海乾观实业有限公司。

通过入股项目公司，“川信-森泽信托计划”以2.5亿元的总价打包收购了11套海源别墅。

信托材料显示，“每平方米的成交价格约为38085元，经查询，该别墅近期成交的别墅单价为56000元∕㎡，如此测算，信托计划以6.8折取得了以上别墅的所有权。”

“一些地段较好的高端别墅确实能卖出万/平米的价格，但以海源别墅的市场情况看，想要以此价格成交相当困难。在装修完成后，多久能全部卖完，也是个问题。”某分析人士表示。

他还认为，这个价格否则买得并不便宜，“因为该项目从2009年至今的历史成交均价是4.69万元/平方米，5.8万元/平方米只是开发商的报价而已。”

在上海森泽整体打包11套海源别墅之前，其销售成绩也并不理想，自2010年4月到2011年5月，长达一年多的时间里，无一套成交记录。

来自上海市房地产交易中心的数据显示，海源别墅于2009年5月第一次开盘，总套数为18套，当初售价在万/平米。

有投资人士认为，海源别墅打包时为毛坯房，即便精装后重新上市，整体售价在万元，在目前不稳定的政策环境下，很难被市场接受，整体项目存在较高风险。

汉宇地产分析师张佳浩表示，由于不是刚性需求和普通改善型需求的产品，高价别墅销售的周期会比较长。

“目前朱家角高端别墅定价在万/平米，普通别墅在2.万/平米，这个区域要卖到10万/平米历史上都很少出现。”同创策略分析师对21世纪表示。

2012年10月，海源别墅第二次开盘，目前有三套在售，在房产中心官方登记的最低报价为62100万/平米，最高报价在75600万/平米，总面积分别为593平米和748平米，报价可浮动范围为20%。实际卖价能打到多大的折扣，仍是一个未知数。

实地走访发现，毗邻海源别墅，同属于上实集团开发的另一处别墅——海上湾项目，目前毛坯房售价为万/平米之间，共111套，自2012年10月开盘以来，已售出50套左右。唯一的不同是，海源别墅全是独栋，海上湾以联排为主。

与海上湾巨大的差价背后，海源别墅万/平米的报价，背后究竟有多大水份?