房地产谋求振兴热度不减.DG

□晨报 林劲榆

尽管没有挤上十大振兴产业行列，但房地产业谋求振兴的热度依然不减。两会期间，围绕全国房地产业健康发展的各类话题引起开发商、专家和学者的共同关注。

开征不动产闲置税增加供应？

全国政协委员、建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员郭松海提出的建议直指全国楼市中大量存在的闲置房产，他提出，政府要充分发挥宏观调控的作用，主动用税收杠杆，采取开征不动产闲置税的措施，打破部分开发商捂盘惜售、待价而沽的梦想，迫其降价促销，以增加市场的有效供给。另一方面，对拥有多处房产而又闲置的户主，开征不动产闲置税，可以抑制其过度投资需求。这样，就可以调整市场的供需关系，进而达到调节房价、化解滞销的目的。

点评：SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示，“实施房屋空置税”可以让房子这种资源被充分利用起来。另外，除了要收房屋的空置税，还应对所有拥有房子的人征收适当的物业税，但要减少流通环节的税。

降价促销本就是一个无底的黑洞复旦大学房地产研究中心主任华伟接受采访时表示，如果出台了这个税收，那么每个人拥有的金银首饰等是否也会被征闲置税？这个建议和国家的《物权法》是否有矛盾？另外，国家如果想要推行这个提议，一些高档楼盘价格可能下跌，但许多老百姓也不见得有能力买得起这些高档住宅楼。

限制地价、控制成本？

目前土地成本占房价平均比已达 0％左右。对此，恒大地产集团董事局主席许家印建议，在土地招拍挂中，地方政府不但要控制地价下限，还应考虑控制地价上限。前提是保证充足的土地资源，确保土地市场供需平衡。他还建议取消大部分不合理税费。例如按企业毛利润 0％-60％清算并实行预缴的土地增值税属人工增值，可直接取消，改为以企业净利润计算的“地产税”。粗略估算，仅此一项可节省企业开发成本17.4％。

点评：许家印提出的控制房地产开发成本的建议并没有得到业内专家的支持，业内有关分析人士表示，地方政府对地价进行控制，可能影响到地方政府的财政收入及当期GDP，因此，短期内很难实施；此外，企业利润应由企业根据自身能力和市场判断，进行控制。

取消房产预售制度规范楼市？

房产预售制度一定程度上增加了楼市的供应，但民革中央在其提案中指出，房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。建议取消商品房预售制度，建立商品房竣工入市销售制度。从目前来看，取消商品房预售制度已具备了比较坚实的基础。首先是金融体系改革和金融制度创新为房地产开发提供了多元化的融资方式，银行贷款、发行股票、债券融资等方式均可补缺预售商品房筹资的功能。其次是房地产开发商积累了一定的实力，具备了驾驭资金项目运作的能力，对预售商品房制度的依赖性已减弱。

点评：“取消房产预售制度肯定会导致楼市在短期内供不应求。 ”业内有关分析人士表示，取消预售制度将使一段时间内可以上市的新盘锐减，减少供应的直接后果就是供求矛盾显现，房价可能出现上涨。