土地流转本来是保护农民利益的柔软

啇品房占有的是国有土地，04年取得的产权证，现按政策统一登记为不动产证？问题详情：开发啇要钱

推荐回答：实行不动产统一登记至今，已近半年，仍有不少人对不动产登记的办理有诸多不明白的地方。

近日就为大家解疑答惑。

问：不动产权登记是强制的吗？有没有时间期限？

答：《不动产登记暂行条例》规定：“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

”因此，实施不动产统一登记后，已经依法发放的各类证书、证明继续有效。

意思是，已有的“老证”，如果房子没有买卖、继承、赠予等权利的变更，就不用去换“新证”，不动产权证不强制办理。

《不动产登记暂行条例》规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起 0个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

”

不动产统一登记是将原来分散在土地、房屋、农业、林业、海洋等多个部门的不动产登记职责整合由不动产登记部门承担，按照国土资源部《不动产登记实施细则》，在统一的登记系统上办理各类不动产登记业务，核发统一的不动产权证书。

不动产登记实施后，原房、地分别登记格局从此调整为不动产统一登记新模式，办理流程和要求基本上没有太大的变化。

问：不动产登记中心对二手房交易收取哪些费用？

答：不动产登记中心仅收取登记费，其中个人住宅登记费为80元，商服网点550元。

二手房交易的税费由税务部门收取，收费项目没有变化，买方需交纳契税，卖方需交纳的有增值税、附加税、个税、交易费、印花税。

房产交易费由住建部门收取。

问：二手房交易中，哪些需要缴纳土地出让金？

答：需要补缴土地出让金的有三类情况。

第一类，2004年1月17日以前取得房屋所有权证的保持原土地权类型不变。

第二类是房改房和经济适用房，这类住房建设在划拨的国有土地上，占用土地的使用权是无偿取得的；房改房，经济适用房都属于这一类。

按照《政府关于修改印发已购住房和经济适用住房上市交易管理办法的通知》规定，这类房屋在缴纳土地出让金，办理土地出让手续后，可以办理不动产登记，继而进行上市交易。

第三类是集体土地上建设的房屋，涉及到城市居民的，主要是指那些取得了“区证”的房子。

目前这部分房子，还不能进行不动产登记。

据介绍，国家明令禁止利用集体土地搞开发，这会造成国家土地收益流失，因此，市民购买“区证”房屋是不符合国家规定的。

而区证的存在是因为在城乡接合部，随着城市的扩张，原来属于农村的集体土地逐步征为国有。

因为“区证”问题涉及的房屋数量巨大，绝不是一句“不符合国家规定”就能解决了的。

而在实施不动产登记之后，“区证”的房子将如何交易，还要等待下一步的政策出台。

问：没有土地证，如何办理不动产登记？

答：长久以来，在房产交易市场上，只要有房产证就能够完成房产的过户、抵押、贷款等，也没有对房地产开发商必须要给市民分割土地“小证”做出硬性规定，因此，大多数老百姓对于土地证并不重视。

而新的不动产登记政策出台之后，需要把土地证和房产证合二为一，变成不动产权证，于是很多市民遇到了小区“土地问题”。

对于房产证和土地证分离问题，大多数情况下是因为房子经过中间多手交易，但是土地证一直没有办理过户，这种情况，可以通过公告的形式，取得不动产登记。

这是我个人了已解的，希望对大家有所帮助，有什么疑惑也都可以在下面讨论

国有土地上房屋征收的具体步骤有哪些？问题详情：国有土地上房屋征收步骤，补偿标准。

推荐回答：同样都为房屋，集体土地上的房屋与国有土地上的房屋所获得的补偿款可谓是天壤之别。

为什么会造成如此之大的差别呢，原因就在于土地性质的不同，导致房屋拆迁的原因、适用的法律、批准的部门、实施的部门、强制执行的程序均不同。

下面详细解读：

一、拆迁的原因不同。

依照《物权法》之规定，所有权人对房屋享有占有、使用、收益等权能，但是由于其依附的土地性质不同，拆迁过程中有很大的差异。

拆迁项目开展的原因不同。

国有土地上房屋拆迁的原因可以基于公共利益之需要，由政府部门组织征收后统一进行拆除；也可以基于商业开发，由开发商与被拆迁人达成一致后拆除。

为公共利益拆迁的情况下，拆迁人必须在个人利益和国家利益之间做出取舍，一旦政府给予合理补偿，被拆迁人就必须搬迁。

商业拆迁的情况下，被拆迁人则享有更大的自主权。

集体土地上房屋拆迁（征地拆迁）则应当基于公共利益之需要，在依法定程序得到相关部门的批准后，将集体土地征收为国有土地，给予被征收人合理补偿后，才能进行拆除。

二、适用的法律不同。

国有土地上房屋拆迁的主体、程序、补偿等问题均应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》；集体土地上房屋拆迁主要适用《土地管理法》及《土地管理法实施条例》，上述法律、法规没有具体规定的，可以参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

三、批准部门不同。

为公共利益的目的，确需征收国有土地上房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。

集体土地上房屋拆迁则需要由国务院、省自治区以及直辖市人民政府作出土地征收的批复

四、补偿标准不同。

国有土地上房屋拆迁所给予的补偿以房屋评估价值为依据，而评估价值必须由有资质的评估公司依据房屋的市场价值确定。

除考虑房屋构造、面积、建造的时间外，房屋所在的地理位置、用途等因素对房屋价值的影响更大。

集体土地上房屋拆迁的补偿费用主要包括土地使用权的补偿和房屋本身的补偿。

对房屋的补偿一般仅以重置成本为标准，与国有土地上房屋相比，其获得的补偿数额要低的多。

五、实施部门不同。

国有土地上房屋拆迁由县级以上人民政府组织相关部门实施，一般由住建局承办相关事项；集体土地上房屋拆迁也由县级以上人民政府组织实施，但一般由国土资源局负责具体实施。

六、强制执行程序不同。

国有土地上房屋拆迁过程中，被拆迁人与拆迁人在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议时，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当按照征收补偿方案作出补偿决定，在征收范围内予以公告。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不在规定期限内搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当依法申请人民法院强制执行。

集体土地上房屋的强制拆除一般由国土资源部门作出《责令交出土地决定》后，向法院申请强制拆除。

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