高考加油地产房地产行业三季报总结魏家

地产：房地产行业三季报总结 - 1 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

行业观点销售单季跑输市场：三季度上市公司整体销售额同比增长12. %，跑输行业15.7%的增幅；但累计增速仍然跑赢，前三季度上市公司销售同比增长10.7%，高于全国2.7%的增幅。

一线反超二线：三季度单季和累计，共计揽获奖金1030多万元！ 当大家正在猜测是谁如此大手笔投注时招保万金四大公司销售金额分别同比增长 .9%和15.9%，而其他上市公司合计销售额分别同比增长0.2%和7. %，与二季度二线跑赢一线相反，三季度一线公司实现反超。但这主要是由于去年一线上半年基数高，下半年基数低，从环比数据看，一线二线三季度单季销售分别环比增长1 . %和1 .7%，区别不大。

三季度投资环比改善：三季度单季上市公司投资额环比上升1 .7%，占全国商品房投资比重为9.1%，较上半年提升0.9个百分点，即上市公司单季投资的环比改善要好于全行业。但同比增速仍较低，单季和累计投资分别同比下降15.1%和19.2%。

单季收入增速放缓，盈利能力下降。三季度单季上市公司收入同比增长18.9%，增幅较二季度和去年同期下降12.6和19.8个百分点，1- 季度累计收入增长21.5%，较11年同期上升2个百分点。前三季度上市公司平均结算毛利率为 8%，同比下降0.9个百分点，期间费率上升0.9个百分点，净利率12%，下降1.6个百分点。从我们重点覆盖的公司看，毛利率下降主要是结算结构影响，未来有进一步下降可能；净利率除随毛利率下降外，还受到期间费率和合作项目占比提升的影响。

业绩锁定仍维持高位。三季度末，各公司平均业绩锁定率为122.9%，较二季度进一步提升10.5个百分点，处于历史较高水平。业绩锁定率高于1的公司占比达到29.8%，也处于历史较高水平。

资金压力有所缓解：报告期末上市公司总体预收款外资产负债率为47. %，较二季度下降1.5个百分点；有息负债率为 0. %，较二季度下降0.8个百分点。一季度末上市公司整体短期借款与一年内到期借款为货币资金的89.4%，较二季度下降4.5个百分点。负债率各项指标较二季度均有改善，主要是由于前期市场销售回暖，融资环境仍然趋紧，单季度有息负债新增额环比同比分别减少14%和56%。尽管负债水平有所缓解，但目前资金与投资额和存货比值也处于高位，开发经营上资金并不充裕。

投资建议我们预计板块内公司的盈利水平将保持下滑趋势，因为11年底和12年降价销售项目将陆续进入结算期，但我们测算这部分销售额的占比约为当前预收款总量的 0%，所以未来毛利率的下滑是逐季体现的过程，且目前上市公司的业绩锁定率处于历史高位，预计全年上市公司业绩增速不会低于预期。

由于短期内行业的短期基本面和政策面超出预期的可能性都不大，我们预计地产股未来表现将基首次将恶意欠薪列入刑事罪名。2012年以来本与市场持平。从中期投资角度，推荐万科，保利，金地，招商，华侨城，阳光城，中南建设，荣盛发展等一二线龙头公司。