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莆田系融信借债术如何演绎小马拉大车的资本.源泉

“莆田系”融信借债术：如何演绎“小马拉大车”的资本游戏？

融信的故事，又一次在8月18日这天上演。其耗资110亿元，打败了包括央企代表保利、民企代表融创、混企代表万科在内的17家房企，拿下了上海静安中兴社区地皇。

一战成名。

融信团体，隐现“莆田系”家族背景，欧氏三兄弟的发家史也是一段传奇。老大欧宗金，具有福建欧氏*团体；老二欧宗荣，正荣团体当家人；老三欧宗洪，融信团体创始人。

欧宗洪的融信在2016年纵横捭阖，以340亿元的拿地金额稳居榜首。融信如何做到“蛇吞象”？又如何演绎一场“小马拉大车”的资本游戏？

融信之所以能够拿地疯狂，与其大规模融资有关。

融信拿地资金主要来自公司债。2016年1月，融信香港上市前后，就开始马不停蹄的发债。到现在，约发了110亿元的债。融信也通过其他手段获得资金，比如发行ABS、出售子公司权益，但发债是它*主流的方式。

另外，融信的债券融资都是无抵押的，简称“空手套白狼”。

根据下表，融信发了这么多的债，是需要还的，大部分的债务需要在2年或3年内偿还。对于高达110亿元的债务重压来说，融信只有加快销售，以及进行债务张罗，也就是短债长还来解决。

融信的发展方式有点像自行车，必须不断向前，一旦停下将会跌倒。

融信不光在资本市场筹措资金，其还通过入股莆田农村商业银行，与平安银行战略合作，进军保险业来完成其资本的积累。

2016年4月26日，融信与京东方科技、平潭国有资产、平潭*及北京旋极共同成立合营公司，经营保险业务，5家分别持股20%股权，出资总额为20亿元。

二

但使人奇怪的是，虽然融信不断借债，但其资产比率不升反降，2014年资产负债率是96.74%，2015年大笔发债后，资产负债率反而减到了85.42%；净负债率的变动更大更明显——2015年净资产负债率从2014年的1541%减到了247%。

个中关键环节，就是融信大幅提高了土地评估值，从而提高净资产来下降负债。2015年年报已透露了这方面的痕迹。

在融信2015年年报上，融信的货币资金增加了21亿元，有息借款减少了约8.86亿元，资产净值从2014年的10.29亿元变成了2015年的50.72亿元，增加了40亿元。

接待为苏联运送战略物质的英国和美国海军士兵。这些妓院中的姑娘都是有苏联特工亲手挑选净负债率虽然份子减的少，但分母增加的多，比值自然就下落了。

净资产增加是因为甚么呢？是由于开发物业净额增加了84.3亿元。可融信2014年根本没有拿地，所以说，开发物业净额增加的主因只能是估值增加。

融信两负债比率下去了，*评级就随着上来了。2015年，融信发行公司债券的信用评级都是“AA”，以后又从“AA”变成了“AA+”。在*近一笔公司债的利率上，由此前的7%以上1下降到了5.8%。

越发债负债比率越低，信誉越高，成本越低，这种事儿，可能也就中国能产生了。

2016年至今，融信拿了差不多340亿元的地，基本位于上海、杭州、厦门等发达的一二线城市，2015年，它的土地储备主要位于老家福州，当年都能靠土地增值实现40亿元的净资产增长。现在，其土地都搬到上海、杭州来了，净资产想必也将大幅增加。

不难发现，融信的资本运作逻辑，就是先对旗下的土地进行高估值——增加净资产——降低负债率——取得高评级——债权融资——再买地——再进行高估值……

如此往复。

融信资本运作逻辑

疯狂与极度疯狂，中间还是有差别的。

融信能如此激进拿地的另一个因素，是因为一些土地的土地出让金不需要立即支付，比如耗资13.9亿元拿下的杭州地块，2016年3月只需要支付土地出让金的一半，另一半在2017年2月23日前支付就可以。

而2016年以来，融信在杭州拿的地块就近10幅，其他地块的支付方式，会不会也是这样？

可这些钱终究是要支付的，一年的期限也不长。现在融信发债范围只有110亿元，可买地资金到达了340亿元，两者的落差达200亿元，这200亿元如何弥补？

2015年，融信的营业额为74.15亿元，净利润为15.19亿元。明显是中小型房企。到了2016年上半年，融信销售额猛增至174亿元，全年销售目标应当在300亿元-400亿元之间，上半年拿地金额和全年销售额相当。

但融信还有大量的待开发用地，有大量的建安费用、财务费用和营销费用。

长时间来看，如果市场不变，融信拿地皇的前景尚好，但看短时间的话，债务风险，比当年的泰禾、旭辉愈甚。未来的融信必须“融资不断、货如轮转”。无论是市场受阻，销售变缓，还是政策风变，融信都会遭受重创。

这是一场赌局，希望不要成为中国经济的赌局！

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