美国房价居高不下柔软

置身于这样火热的气氛里， 追星 的幸福和满足都得到了升华。一位来自石家庄的记者拿出任志强的回忆录《野心优雅》请求签名，任志强吐槽他 拍马屁 ，但还是给书迷签上了名字。

那是2014年 9 0 调控松绑前一个月， 任大炮 在直播间揪着银行的限贷政策不放： 我有100套房子，从来没有在银行贷过款，现在我贷款买套房子，有什么风险呢？

他多次呼吁对房地产应该实行差别化利率政策，而非一刀切的 认房又认贷 及限购。

限购限贷是对房地产中短期的调节形态，探讨行业未来才是其它嘉宾的共同主题。

中原集团主席黎明楷表达了自己的冷思考 当前大家对房地产的主要判断是，未来市场难以重现往年旺盛的交投，大家做生意都会比以往难过。

中国农业银行首席经济学家向松祚则煞有介事预测： 中国房地产企业现在还有三四万家，可能还要淘汰一半，甚至三分之二，这是不可避免的。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松则在直播间里强调，中国房地产已遇到供给的拐点，但需求的拐点远未到来。

在此背景下，他旗帜鲜明地提出，从单纯加工住宅转型到提供多元综合服务的企业，将能够胜出。

02 转型的气质

这一年仲夏8月，在博鳌直播间，转型是更具实干气质的一线探索。

2015年，房地产转型时期悄然来临，传统房地产开发的时代见顶后，大量新兴的房地产需求并未得到满足。

养老地产、产业地产、物流地产、物业管理、房地产金融等等细分产业机会若能被抓住，那房地产企业的新天地将比原来更加广阔。

在2015年前后，转型以不同形式，激发着房地产行业的探索气质。

这一年仲夏8月，在博鳌直播间，转型是更具实干气质的一线探索，每家企业有自己的专属战略。

中原集团主席黎明楷面对媒体所提及的房地产中介代理日趋白热化的竞争，罕见地公开发声： 中原早前被搁置的上市计划有可能将重启。

此话一出，直播间哗然，各路媒体纷纷第一时间传播扩散消息， 中原重启上市 一度成为当天最受关注的话题之一。

凯德集团中国区总裁罗臻毓带来了最新的数字化成果 凯德购物星2.0版本，他兴奋地对媒体表示，凯德希望打通不同商业形态之间的壁垒，面向全场景顾客推出数字化服务。

当时购物星2.0版本只在四家商场试点，如今按照2019年披露数据，凯德星（升级后名称）已覆盖凯德体系内商场、办公楼、住宅、服务公寓、仓储等，在中国用户超700万。

可转型不会放慢节奏，在2014年率先分拆彩生活物业上市一年后， 第一个吃螃蟹的 花样年董事局主席兼首席执行官潘军，在博鳌直播间透露了2020年彩生活 百城千万 的规模目标，即100个城市平均1000万平方米的物管面积。

瞄准新业务的房企越来越多，在深圳圈子转一转，中城新产业只是其中之一。但对刚离开协信、创立中城新产业不满2个月的刘爱明，挖掘明星经理人身份转变的成因，媒体乐此不疲。

在直播间采访开始不久，一家地方媒体便好奇地询问刘爱明为何转型产业地产，刘爱明耐心地重复自己的 兴趣论 及 登山论 。

对于媒体追问中城新产业在各地的布局时，他无奈地堆起一脸苦笑： 这太急了，我才（辞职）出来三个月！

0 规模与未来

开发商再度对规模报以极大热忱。不少行业参与者借助这一轮风向，重新回归行业第一阵营。

2016年，房地产经营的节奏，战略的把控，实际上更为复杂。转型初期模式不明晰，盈利未实现，主流开发企业单一的经营模式在短期内仍未有效扭转。

加之2016年市场迎来繁荣，中国商品住宅销售规模创历史新高，主要城市房屋市场升温，土地价格大幅上涨，没人会无视这一次商机，开发商再度对规模报以极大热忱。不少行业参与者借助这一轮风向，重新回归行业第一阵营。

在论坛期间，包括金地、旭辉等房企一把手均表达了类似集中发展主业的意愿。金地集团董事长凌克公开表达对中国房地产的乐观态度： 我们现在的策略还是把地产做得更好，地产的机会还很多，这项业务完全有潜力做得更好。

截止2018年，金地的销售金额达162 亿元，较2016年增长逾50%，在观点指数榜单上排行14位。

而在凌克等人面前公开表态 接下来五年不会考虑多元主业 的旭辉董事长林中，走进博鳌直播间后不久，便被媒体抛来 如何应对快速发展面临的规模魔咒 问题。

对此，林中一边双手把玩厚厚一叠名片，一边轻松地向媒体透露，他在两年前已经对所有房企进行分析，最后得出的结论是好的企业销售规模能维持到1500-2000亿元。数据也显示，2016年旭辉销售首次突破千亿，至2018年底达到1520亿元。

为什么有些房企发展到一定阶段会停滞？我认为问题出在四大环节，第一是战略正确性，第二是战略执行力，第三是经营节奏，第四是核心管理层的自我突破能力。 林中尤其强调了最后一点，认为若不能自我突破， 去年的林中可能没有办法领导今年的旭辉 。

素有唱多派之称的余英，以保利地产副总经理兼东南区董事长身份接受群访时也继续唱多楼市： 在人口持续流入的情况下，北上广深四大一线城市中心区楼市没有天花板。

但 余老大 也对房地产过热现象表达了警惕的情绪： 纯市场化的房地产可能产生泡沫，市场机制会失灵，比如东京崩盘。

无独有偶，著名经济学家向松祚作客博鳌直播间时也认为，房地产的火爆恰恰表明经济不健康、脱实向虚和结构性失衡。

恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗同样对这种繁荣不看好： 凡是高价买了土地的人，我见了你不是说恭喜，而是节哀！

这一年博鳌房地产论坛结束两个月后，10月国家开始针对部分热点城市出台调控政策，此为后话。

04 生存的思考

站在时代变革的十字路口，是追逐规模还是抢占下一阶段赛道，房企的选择，至关重要。

2017年，在 房子是用来住的，不是用来炒的 总体原则下，房地产市场前期过热的局面得到有效抑制，全国商品房销售增速放缓。同时从中央到地方密集出台政策，加快了 租购并举 的制度建设。

8月，从经济学家、学者到开发商老板、操盘手，形形 的人物在博鳌直播间展开了针锋相对的思辨。

其中，中国金茂副总裁、华南区总经理魏浙便直言，未来金茂的规模将逐渐向第一梯队靠拢；禹洲地产董事局主席林龙安表示，前五十强的房企都在兼并购，兼并购将是未来房地产发展的主流，禹洲的规模增长也得益于此；保利地产副总经理余英甚至预测，没有 00 亿规模的房企，或许就要消失掉。

作为市场原价值主义的信奉者，国泰君安首席分析师林采宜也认为，房企基本都靠负债经营，规模越大越安全，尤其是行业进入衰退和调整周期，财务抗压能力较强的大企业能熬过去， 规模是保证存活的重要条件 。

法巴银行董事总经理 烈则认为，中小房企争取存活的最好时机应该是2016年，因为在市场底部拿地或并购是最佳选择。如今想从几百亿做到上千亿，最麻烦的将是怎么获取土地资源。

对此林采宜也认为，中国房地产已经见顶，市场调整在开始，尽管并非所有城市都会下跌，可一旦房价不再大幅上涨，所持有的机会成本便会很高。

原房改组组长、中国房地产开发集团理事长、汇力投资基金管理有限公司董事长孟晓苏则认为，未来房价上涨是肯定的，预计若干年内上涨是大趋势。

谈及转型趋势，交通银行首席经济学家连平指出，房地产市场经过多年发展已经聚集了很多资本，房企正在尝试非房地产领域的投资。若这些资本朝国家所鼓励的重点发展领域、新兴领域及消费领域投资，将有助于改变国民经济的结构。

恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗对房企转型泼冷水： 从过往海外市场的历史经验来看，至今没有多少个企业的多元化是成功的。

他表示，目前市场机遇的确比以前少，但不意味着传统模式走不下去， 专心做好一件事就好 。

这一年，远洋集团董事局主席李明也出现在了博鳌直播间，接受小范围媒体的群访，围绕政策热点、市场预期、企业发展等，发表了自己的看法。

针对未来，李明认为，房地产有继续增长的条件和空间，对市场重新做乐观的预期也是合理的。除此之外，李明也首次向外界讲述了远洋集团的发展思路与业务情况，除了增大规模，还是要在经营模式和产品创新上下功夫。

05 变迁与传承

2018年竞争已集中于主流房企，小房企面临生存挑战，行业不再盲目高价拿地。

从2014年到2018年，博鳌直播间已经开设了五个年头，受访嘉宾的更迭里透露着时代赋予一切事物的千变万化。在这个加速变革的时代，五年已足以承载让一个商业帝国崛起的秘密，也具备扭转一个行业的力量。

博鳌直播间亲历了时代的变化。在五年前，一些房企还活跃在房地产圈，受访嘉宾畅谈 拿地王不一定是坏事 ，有些人即将成为总裁，鲜有人对多元化感冒

五年后，前100家开发商获得了2/ 的市场份额，行业TOP50的市占率达到55.1%，行业 TOP 则达到 12.6%，说明竞争已集中于主流房企，小房企面临生存挑战，行业不再盲目高价拿地。

走进直播间的阳光城高层，是新加盟的碧桂园 三斌 之一吴建斌。这位财务高手数次对媒体强调，无论是企业布局、拿地节奏，还是对个别项目的运作，都得遵循 算好账 的原则。他还透露，阳光城2018年突破千亿销售没有问题。

处于风口的新兴业务公司成为直播间采访的重要对象，包括但不限于长租公寓、共享办公、电商O2O、房地产金融、物流地产、产业地产、物业管理等。

金科股份联席总裁方明富对媒体解释，转型 地产 + 服务 是基于用户及客户的消费升级，企业要想方设法迎合消费需求的变化。

我个人认为，中国房地产的发展实在是到了一个改变模式的时候了。 一年前曾告诫内地房企 不要追逐短线威风 的陈启宗，在博鳌直播间对媒体重申这一观点。

香港交易所首席中国经济学家巴曙松，在受访时也重申了2014年的观点： 中国城镇化快速推动下的大规模增量房地产建设时代正在告一段落，增量时代的需求在逐步放缓，这早已有迹可寻。

他分享了一个有趣的细节： 有很多房地产公司在改名字，背后其实反映的是什么呢？他们可能已经开始沿着这个房地产产业链在进行延伸拓展，而不仅仅只是集中在开发这一个环节。

此外，随着 创一代 们逐渐步入暮年， 企二代 们开始走进博鳌直播间。28岁的美林基业集团执行总裁刘根智， 0岁的中原集团副主席施俊嵘，两家企业的创始人有传承者了。

施永青携年轻的中原集团继承人一起接受媒体的采访，面对 长枪短炮 ，施俊嵘一直十指交叉，一脸认真地倾听父亲畅谈房地产形势、中介竞争格局，自己极少发言。

新继承人是家族企业构建新希望的过程，这是一堂家族传承的课程，在仪式、道理、战略的学习中，展现着对未来漫漫商业岁月的敬畏。

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