高考加油地产调控效果显现一二线城市房价回落魏家

地产： 调控效果显现 一二线城市房价回落 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点5月份销售面积环比下跌16%，70个大中城市房屋销售价格环比快速回落，环比涨幅0.2%，调控效果显现。5月份有12个城市房屋销售价格出现环比下跌，占比17%，主要为重点一二线城市，包括深圳、北京、广州等，上海环比涨幅为0%。

月累计新开工面积再创新高，达到6.15亿平米，同比增幅为72.4%，是近三年最高，并且5月单月的新开工面积达1.58以平米，环比增幅为17.9%，我们认为这主要由于去年的基数较低，2009年（1、2月除外）平均月新开工面积为1.05亿平米，并且呈现出前低后高现象，而今年会同去年相反是前高后低，这造成上半年整体保持高比例的增速。

月实际完成投资额1. 9万亿，同比增长 8.2%，好于我们上月的预期，预计保障性住房起到了积极影响，但在销售萎缩导致投资减缓后其影响会逐渐减弱。

从市场运行阶段看还处于逆周期运行初期，伴随着调整的深入，我们预计下半年房地产完成投资额增速将逐渐回落，房价的回调会从重点一、二线城市逐步扩散，预计三季度可以看到全国房价的整体回调，房地产的风险步入全部释放阶段。

5月份，调控需求的效果充分显现，商其中到规定的艰苦边远县(市、区)农村任职的高校毕业生每人每年增发1000元津贴。每名到村(社区)任职高校毕业生领取一次性安置费2000元。品房5月份销售面积0.68亿平米，环比下降16%，从区域看，一、二线核心城市受到的冲击尤为明显，成交环比跌幅超过50%。我们预计本次调整周期中月成交的最低水平在0..6亿平米左右，可能出现在9月份左右，未来成交的快速回落并维持低量水平会造成全年的成交面积出现同比8.5%左右的下滑，预计全年成交在8.58亿平米。

从调整周期看，2008年价格回调出现的严重滞后性主要由于对市场预期转变的迟钝，同时这又集中体现在开发商应对市场的不成熟上，在经历了2008年的逆周期后，开发商应对市场的策略将趋于成熟，在政府不断强化降价预期的影响下，预计本次降价或可提早出现，主要体现在房价环比的负增长上，而开发商降价其实是缓解当前市场矛盾的最有利方式，价格的下降不但可以减少社会舆论的压力而且加圈子和好友会缩短政策调控周期的长度，这对各方都会是有利的结果。相反以充裕的资金为保障，维持价格的坚挺会造成开发商的周转速度大幅降低，调控周期的持续性将更多的依赖宏观经济的回落速度上，这种情况下的房地产企业实际把自己放在了更加被动的位置上。我们预期全国性的房价下调会出现略早些，但这更多取决于占市场份额相对较大的开发商应对市场策略的转变上。

1.5月份商品房销售面积6800万平方米，商品房销售额 4亿元，同比分别下降了2.9%与1.7%，月商品房累计销售面积 .02亿平米，销售额1.58万亿元，同比分别增长22.5%与 8. 8%。同月数据相比，月销售面积增幅同比下降了10. 个百分点，销售额增幅同比下降了17个百分点，调控效果明显。