高考加油地产保障房调研系列四魏家

地产：保障房调研系列四 -12 类别： 机构： 研究员：

因当时车站没有发车安排

[摘要]

湖北省住房和城乡建设厅2012年 月8日上午地址：湖北省住房和城乡建设厅会议纪要：

1.去年湖北省保障房完成的情况：

去年开工 5. 5万套，超过了原本 4.2万套的计划，竣工12万套，其中城区改造 万套，公租房 万套，经适房 万多套，其他为林区垦区改造。

2.湖北省保障房2012年初步计划：

2012年保障房任务为新开工 万套，由于2011年新开工 4.2万万套，其中有大部分仍然在建，因此转结至今年大概有57万套在建， 万套10月全部开工，18.2万套竣工。初步估算资金计划需求 0亿，如果加上危房改造的48亿，则今年需要77 亿。对应同口径下去年5 4亿的计划资金需求，实际投资额在2 4个亿左右。

.湖北省目前保障房建设中融资问题：

a.融资主体：过去主要是银行向房地产公司放贷的形式，现在搞保障房需要成立省里可是的融资平台，但目前还没成立；b.时间问题：保障房的工期要求紧，当年就要求开工，还有当年的完工目标，手续办理的压力很大，比如土地使用证、要4证齐全。但有些项目证件办齐全后，项目已经开工很长时间了。

c.融资成本高：融资成本比较高，廉租房是基准利率下调10%，但公租房和棚户区没有优惠，打击积极性。银行对公租房支持力度不够。

d.资金来源单一，主要是贷款，融资来源和品种有待突破。

4.湖北省保障房政府层面资金缺口：

在今年计划投资的725个亿中，政府主要负责170个亿，资金来源中央补助50个亿（去年55个亿），土地出让金25个亿，省级财政5个亿，去年结转 个亿，省级回款8个亿。去年中央代地方债券17个亿，省级 个亿，今年这一块共40个亿。政府缺口资金40个亿左右。主要集中在廉租房和公租房。

目前公租房是主要问题，银行支持不够，主要问题是资金回报率低，相比来讲，棚户区改造银行支持力度较高，回报率比较高。同时保障房贷款期限较短，而公租房项目从建设周期和投资周期角度，需要贷款支持大概年，贷款期限较短进一步增加了资金缺口。

5.其他省市的经验：

前期去江西调研，那里是财政兜底。陕西的做法是和延长石油合作，省里出10亿，企业出 0亿，搭建保障房平台。目前湖北省保障房省级融资平台还没有搭建，同时省级财政不能为全省项目兜底担保。

6.土地供应：

土地供应不成问题，今年计划供给土地1420公顷，国土资源已要求新增保障房土地计划单列，已经编织了计划。土地的区位，已做了一些改进，解决了原有地区位置比较远的问题。

7.发改委关于放开地方发放企业债的情况：

目前还没有发。

地方融资平台公司(武汉地产集团)2012年 月8日上午地点：地方融资平台公司(武汉地产集团)会议纪要：

1.去年武汉市公租房完成情况：

去年湖北省公租房建成 万多套，但新建不多，主要以收购方式解决。一、类似廉租房，以收购方式满足数量任务；二、转租，城中村有很多房源，有些人有上万方的房源，政府集中处理，转租；三、新建的公租房不多，2.1千套。

2.今年武汉市公租房建设计划：

计划建设 .5万套，其中1.7万套由平台公司来做。其他由厂矿企业来建。资金需求5 个亿，主要针对中心城区。其中1.5万套是新建，其他由开发商配建完成。以前是分片配建，未来是新建为主。主要是考虑未来公租房可以出售。其中，平台做的可以转让，厂矿建的不可以出让。

.武汉市保障房建设成本和资金来源：

武汉市保障房建设成本5000多一平，2000多的建设成本，2000多的土地成本。土地位置主要是靠近市中心城区。5 亿计划投资中，20%为财政资本金，其他靠融资，另外，配建10%的商业物业，等周边成熟后，通过销售偿还一部分本金。单靠租金偿还本金是不现实的（但可以偿还利息），要财政支持或者后期靠出售，以的周期来看，有可能出售。

4.商业银行愿意做公租房的贷款吗？没有动力，但各家银行都有相应的配套额度，但额度比例不大。

5.土地出让金提10%的政策执行情况？10%的土地收益计提还是执行较好，甚至一些前几年的土地出让收益也按这个标准提了，主要指望这一块。

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