地产重点城市供给释放加快荐12股

地产：重点城市供给释放加快 荐12股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心观点：

上周政策情况：人才政策继续扩散，低能级城市则继续边际收紧上周，人才政策继续扩散，沈阳全面放开高校毕业生及45周岁以下本科生落户，而长治放宽大中专院校、职业院校等毕业生落户限制。另外，低能级城市政策继续边际收紧，丹东对无工作、在本地无企业的非户籍人员限售5年，同时提高首付比例。而公积金方面，银川公积金二套房贷最低首付由 0%上调至40%，威海在下调额度的基础上提高了首套房首付比例。

上周基本面情是因为有11名涉案的中国女性公民没有德国合法的居留许可况：重点城市供给加快释放，成交增速底部改善明显根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积：上周，我们监测的42个城市商品房成交面积554.15万方，环比上涨6.8%。月度数据来看，5月前24天，42城新房成交同比增速由负转正，同比上涨1.5%。成交增速改善明显主要受供给放量推动，5月前24天，15个重点城市推盘规模同比大幅增长 2.6%。实际上，我们在前期已经指出，供给政策存在结构性调整空间、加上房企逐步放弃价格博弈，18年重点城市供给改善是大概率事件，但受到供货周期以及去年年底环保因素的制约，供给规模要在5月才逐步释放，目前数据已经逐步得到验证，未来重点城市供需底部改善或将继续。

行业周观点：房企存货流动性较强，大多数房企资金相对安全近期房企资金状况受到市场高度关注，我们有如下几点看法：（一）房企经营性现金流主要来自存货的变现。而在本轮小周期低库存以及限价的背景下，当前房企存货流动性较强，房企经营性现金流有保障。根据17年年报数据，板块经营性现金流对有息负债的覆盖倍数在1.1倍，对短期有息负债的覆盖倍数在 .6倍，除个别有息负债太高的房企外，大多数上市房企信用债到期无法偿付的系统性风险较小。（二）16年四季度以来房企融资渠道持续收紧，尤其是非标约束带来的冲击比较大，导致新增融资缺口较难。

这里需要提一下的是，信托贷款受到约束的是表外资金池的通道业务，其他信托贷款依旧顺畅。（三）融资收紧对房企的负面影响在于成本上升对利润率的摊薄，但冲击也有限。板块投资方面，重点城市成交增速底部逐步改善将带动板块PE系统性提升，同时在集中度提升的中期逻辑性，龙头房企也具备个股alpha机会。我们继续看好低估值的一二线龙头房企：一线龙头继续推荐：招商蛇口、万科A、华夏幸福、对此新城控股，二线龙头推荐：中南建设、荣盛发展、金科股份、阳光城、广宇发展、蓝光发展等，子领域推荐光大嘉宝和中国国贸。

风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行。