房地产调整周期将于三季度末结束.源泉

房地产市场的周期调整一般要经历销量下降——投资下降——价格下降——销量回升——价格回升——投资回升的过程。2007年四季度，我国商品房销售面积增速开始明显下降，2008年商品房销售面积持续出现负增长，降幅逐步扩大，2008年下半年以来房地产投资增速大幅回落，2008年8月份房地产价格环比开始出现下降。2009年以来，判断房地产市场周期趋势的销量、价格等主要指标已初现企稳或企稳回升趋势，我们初步预计始于2007年四季度的房地产市场调整将于2009年三季度末结束。

市场持续回暖具备需求基础

房价收入比是衡量消费者购房能力的主要指标之一。2008年全国商品住宅销售量虽然比2007年下降了20. ％，但房价收入比并未出现上升，反而比2007年有所下降。在房价收入比下降的情况下，2008年商品住宅销量的下降可能与2007年的利率上升、转让环节税率提高、对二套房的抑制性信贷政策等因素有关。由于目前的房价收入比为10年来最低，而利率、交易税费等与住房消费相关的政策为近10年最好，近期房地产销量的回升具有可持续性，如不发生其他突发性情况，2009年全国住宅销售量不仅将明显超过2008年，而且有望超过销量水平最高的2007年。

价格企稳有望持续

超过七天后即使打满竞技场也无法获取。活动一：新手送礼包全国70个大中城市房屋销售价格从2008年12月开始同比出现下降，2009年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6％，价格同比下降已持续6个月。但值得关注的是，随着商品房销售面积回升的同时，房地产价格从 月份开始环比就已出现正增长。 月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2％，其中新建住宅销售价格环比上涨0.1％，扭转了2008年8月份以来房价环比下降的状况。4月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.4％，比 月份涨幅扩大0.2个百分点；5月份销售价格环比上涨0.6％，涨幅比4月份扩大0.2个百分点。由于目前的房价收入比明显低于历史均值水平，价格企稳有望持续。

虽然全国的房价收入比处于近10年的最低水平，但也要看到，北京等个别中心城市的房价收入比仍明显高于近10年的平均水平。如北京2007年和2008年的房价收入比均已超过18倍,不仅明显高于全国平均水平,也比北京2002 2005年房价收入比的均值水平高出50％，即北京的房价明显超出合理水平。问题在于，北京房价过高的原因并不仅仅是需求过旺或投机炒作造成的。2005年之后北京商品房销量逐年大幅回落，2007年北京商品房销量只相当于2005年的69.7％，而同期全国商品房销量持续大幅增长，2007年全国商品房销售面积为2005年的1.4 倍。北京房价过高更重要的原因是新增供应量不足。200 年以后北京新开工面积逐年下降，2008年北京商品房新开工面积只相当于200 年的68.1％，而同期全国商品房新开工面积逐年上升，2008年全国新开工面积是200 年的1.75倍。如果不能增加供应量，北京的高房价将很难回落到合理水平。