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保利发展更名背后：行业变了，玩法也在变！

和往年一样，今年半年报期刚过，房企整体规模增长的曲线又往上移了一位。

从数据上看，房地产行业迎来财务数据最好的半年，在已发布年报的126家A股上市房企中，净利润同比翻倍的企业占到39家，占比高达31%。

《红楼梦》第十三回中，秦可卿托梦王熙凤道：若目今以为荣华不绝，不思后日，终非长策。

这句话的其核心，在于一个变字。

世界在变，行业在变，公司也在变。

比如，9月13日，保利地产正式升级为保利发展。

保利发展升级的背后，是整个行业拐点的来临，这是行业共识。因为大家都知道，房地产全面短缺的时代结束了，在行业总量既定的情况下，企业发展的空间相对狭小了，行业和企业本身都到了瓶颈期。

换个通俗易懂的例子就是说，如果一家酒馆只卖百年佳酿，那么它是撑不了几年的。

因而房企陆陆续续的开始转型：去地产化，往多元化发展。

现在酒馆百年佳酿卖得少，但是竹叶青和花生小菜也卖得不差。

1

被误解的“去地产化”

2018年中成了房企密集改名的时期。

先是有消息称，万科深圳分公司拟正式去掉公司名称中的“房地产”字眼，将公司名称变更加“深圳万科发展有限公司”。截止目前为止，至少有9家万科分公司陆续完成了更名手续。

紧接着，保利地产对外发布公告称，公司董事会以全票通过了关于公司更名的议案，拟将公司名称正式变更为“保利发展控股集团股份有限公司”（简称“保利发展”）。

在9月13日的战略发布会上，保利发展对这一更名进一步作出了解释——保利发展将致力于打造“不动产生态发展平台”，以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础，提供基于行业生态系统的综合服务。

人们突然反应过来，难道轰轰烈烈的去地产化第一步先从“地产”2字开刀？

实则不然。

去地产化的本质是房企多元化转型的尝试。把这个多元化分解，就是开发+运营。

“开发”是现在所有房地产商正在做的事儿，未来，房企也会接着干。

保利发展在2018年年初曾在行业白皮书中预测，国内房地产新居销售总量已邻近天花板。未来年内，中国房地产销售额将保持在15万亿元+/年的规模。

对这个的理解，万科一个数据可以左证。

郁亮说，在发达国家套户比超过1.1后，增长就很慢了。我国城镇地区现在的套户比刚刚超过了1。距离1.1的充裕水平，只有一点差距。

因此，全面短缺时期已经结束了。

“运营”对房产商来说，是在不断发展中摸索出来的一套方法论。

在2018保利发展战略发布会上，总经理刘平指出：

90年代的地产开发，盖好房子是第一要务，满足“住”的基本需求；进入千禧年，互联、社区的理念深入人心，优秀的开发企业，不但要盖有品位的房子，还要提供优良的社区服务。

近十年，大型城市群兴起，更新改造、综合配套、产业运营的需求，呈爆发式增长之态；基于不动产投资开发，如何去构筑新的产业增长点？

这个问题的解答，又重新定义了行业边界。

从住宅开发到商业、教育、写字楼以及其他产业的运营，是一个从被动到主动的过程。

也就是说，保利发展的更名的第一步不止是单纯的去地产化，后续是将以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础，提供基于行业生态系统的综合服务，与客户美好生活同行。

其实，这类变化从今年头部房企阵营可以看得出来。

比如万科将战略定位从“住宅开发商”转变为“城乡建设与生活服务商”；

比如恒大开始牵手中国科学院，打造3大科研基地，正式进军高科技产业；

比如碧桂园转型做现代农业，并分拆物业板块成功在港上市；

再如保利发展将企业的战略定位，升级为“不动产生态发展平台”……

2

稳打稳扎的多元化

多元化的“运营”具体从微观层面上，每一个房企的思路和表现形式又有所不同。

《无间道》里有一个经典场面，刘德 华无奈又坚决地对梁朝 伟说：

“以前我没得选，现在我想做一个好人。”

对行业巨头来说，过去的房地产市场也是一个没得选的道路。随着产业不断升级，以及对整个市场的探索和尝试，站在变革的十字路口，房企有了新的选择。

因而有的房企选择向左转，有的向右转，但更多的是打左转向灯向右转。

这类打法可以细分为两个种类：

跨界多元化

相干多元化

所谓跨界也就是脱离地产本身，在别的行业寻求新的增长点。

最早追溯到2008年，当年金科集团宣布进军农业领域，准备“下乡育苗”；同年，南方集团掌门人孙甚林也战略转向，成立了重庆南方金山谷农牧有限公司，开始“养猪”。

2014年8月，恒大许家印公然宣布，恒大将进行多元化战略转型，进军农业、畜牧业。今年3月，杨国强也对外泄漏，碧桂园将通过进军现代农业，参与实行乡村振兴战略……

然而隔行如隔山，跨界转型的大多数还是玩不转，正如“恒大 冰泉”的失败。

第二个种类则比较好理解，围绕房地产进行多元化发展，即不动产+。

借用保利发展的战略定位可以解释为：

以不动产投资开发为主体，以提供美好生活 服务、实施产业资本运作为两翼。

围绕不动产做生意，这是选择相干多元化房企的核心所在。例如中海、保利、万科等头部房企，在选择多元化发展方式的时候，最开始也是从地产业务板块的向外延伸。

保利发展以不动产投资开发为原点，立体延展出一个“生态球”，通过人材、资本、科技、信息的链接，分别从地产、社区、金融三个领域入手，更是调整出了12个相干板块业务。

这12大板块包括保利地产、保利建筑、保利物业、保利经纪、保利商业、保利公寓、保利会展、保利康养、保利教育、保利文旅、保利金控、保利科创。

要特别注意的是，尽管保利地产仍是基础和核心，在保利地产升位为保利发展后，保利建筑、保利物业、保利商业等10一个板块将同时升位，成为与保利地产对等平行发展的业务单元。

虽然在很大程度上，“不动产+”这个体系，依然是为销售服务的。

但毫无疑问，这种运营体系的构建不仅是房企主动寻求盈利增长点的改变，也是发展商业模式和核心竞争力的重塑

3

未来房地产行业格局

从宏观上的变局来看，房地产行业转向多元化的变化几近已成定局。

正如一千个读者有一千个哈姆雷特，微观上未来房地产格局又有所不同。

对头部房企来说，过去几年的地产行业天花板是没有顶的。举例来说，2004年万科利润才8.8亿，2010年到达千亿，截至2011年，只有万科一家房企达到千亿级别。

而现在的情况是，截止2017年末，碧桂园以5500.1亿元排在榜首，3家龙头房企均破5000亿，千亿房企数量达17家。

这也就意味着，未来头部房企有寡头化的趋势

在万亿级别的天花板下，大型房企基本都以不动产开发为主寻求多元发展，并由公司向平台进化。

比如升位后的保利发展的定位将是“不动产生态发展平台”。即以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础，提供基于行业生态系统的综合服务。

具体而言，是以不动产投资开发为原点，立体延展出一个“生态球”。

纵向是产业链的延伸，打通投资、销售、物管等全链条服务；横向是业态的扩展，在住宅、商业、产业园等物理场所内，提供居住、商务、文化、文娱、康养、教育、产业经营等综合服务。

在两条主线包裹的空间中，这个生态球通过人材、资本、科技、信息的链接，构成了一个共生共荣、和谐发展的有机系统。

“生态球”具体呈现为“一主两翼”。在不动产生态中，“保利地产”成为发展的核心动能。

在社区消费翼，以产业链与资产经营为基础，提供美好生活服务，包括保利建筑、物业、代理、商业、公寓、会展、文旅、康养、教育九个板块，在千亿级以上的市场中，公司将重点培育后五个板块。

在房地产金融翼，保利发展以产业金融服务为基础，实行产业资本运作，包括保利金服、保利科创两大板块。

一旦这个平台型的生态链完成，留个中小房企的时间不多了。克而瑞数据显示，截至2017年，房企销售TOP200排行榜上，300亿以下的中小型房企有136家，占了68%。

值得注意的是，对百亿区间内的房企而言，范围增长仍是首要任务，但向上爬升的难度已越来越大。另外，受限于规模也业务范围的布局，多数房企难以完成从地产开发向地产+运营的模式逾越。

因此，地产行业的众多企业，未来可能会出现两条截然不同路径。

一边是头部房企范围继续扩大，盈利继续增强，并平台化；

一边是小型房企仍旧坚持开发业务本身，偏向于项目制，机会主义。

再往后，在行将到来的存量时期，大鱼吃小鱼的现象或逐步上演，行业终讲被少数巨头把持，行业基本定型。

我们再回过头来看保利发展的这次升级，保利发展一旦完成从保利地产到保利发展的真正跨越，也就决定着行业格局和玩法被改写

还是那句话，但愿全部行业都具备独立思考战略的能力，一味的追求规模早就已经不是房地产的主战场，不然等到最后入不敷出的时候，就真的淹没在历史的洪流中了。

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