美国历次年房地产大周期.蹭飞

美国历次18年房地产大周期

二战以后，美国房地产房价的3个较低点分别是1974年，1992年和2010年，间隔正好18年。18年是*常见的周期间隔，但历史常常遭到各种冲击的打断，所以有时候不是标准的18年。

二战以后，美国房地产房价的3个较低点分别是1974年，1992年和2010年，间隔正好18年。18年是*常见的周期间隔，但历史常常遭到各种冲击的打断，所以有时候不是标准的18年。

二战以后，美国房地产房价的3个较低点分别是1974年，1992年和2010年，间隔正好18年。18年是*常见的周期间隔，但历史常常遭到各种冲击的打断，所以有时候不是标准的18年。

（5）1888年的房地产周期

1886年以后，铁路建设再一次高涨。从1885 年到1892 年，全球修筑的铁路线达19 万公里，是上次高潮的近一倍。其中美国就修筑铁路7.5万千米，比上次高潮多一半。这1时期还开始了电气革命，电灯、、电车、电动机等不断问世，形成一个又一个新产业。这一时期，电灯、、电车、电动机等不断问世，形成一个又一个新产业。在铁路建设和电气革命的推动下，美国的工业迅猛发展，大量移民入境和新土地开辟。土地投机非常疯狂，在1888 年达到顶峰。1890 年，美国即发生金融危机。1891年上半年，重工业和轻工业的生产都下落了，但下半年又迅速好转。1893年再次陷入危机，。就房地产而言，其中比较有名的就是1887 年怫罗里达房地产泡沫的崩溃。从1893 年1～8月，工业股票平均市价下跌近一半，1年内有600 多家银行和信用机构破产，各类破产事件超过1.5万起，萧条一直持续到1895年。

（6）1908年的房地产周期

年间，在美国，这1时期大量个人企业转变为股份公司，发行掺水股票，从中牟取暴利。如此高的价格是很难被有限的需求接受的，于是泡沫破灭的时机又成熟了。1907 年到1908年，美国破产的信贷机构超过300 个，负债达3.56亿美元，大多数银行则停止支付现金。30 多家铁路公司倒闭，他们具有股票和债券6.1 亿美元，铁路长度1.3万公里。还有2.74万家工商企业登记破产，共负债4.2亿美元。

（7）1929年的房地产周期

1929年股票市场崩溃是尽人皆知的。产生危机的原因现在一致的看法是美联储不作为导致货币供应短缺。我们关注的另一面是房地产市场的崩溃也可能是一直直接的原因。房地产价格的连续大幅下跌导致其市值严重低于以其为抵押的银行贷款数额。房价和农场土地价格跌得越低，银行系统破产得越多。其中的标志事件是1927 年帝国大厦（Empire State Building）的修建和1926 年佛罗里达房地产市场泡沫的崩溃。前者在1931年被称为“空置大厦”（Empty State Building）。

1926年佛罗里达房地产市场泡沫的崩溃。佛罗里达州位于美国的东南端靠近古巴的地方。冬季温暖湿润。由于气候宜人、地理位置优越，同时土地价格低廉，第1次世界大战以后，这里已成为美国一般民众的冬季度假胜地。但是，随着许多美国人来此购买房地产需求的增加，佛州地价出现了惊人的升幅，年间，该州地价较高涨幅达到5 倍。当时美国的经济蓬勃发展，土地的价格也低。很快，在迈阿密近海的200公里地段，各种建设项目如雨后春笋般矗立。

据统计，1925 年唯一7.5 万人口的迈阿密市竟然出现了2000 多家地产公司和2.5万名地产经纪人，受其狂潮的催动，银行界也加入了炒房者行列。所有的疯狂都有梦醒时分。随着沼泽地一块又一块投入市场，新进的资金不够支持土地价格的不断飙升，那些财力不够雄厚的*者首先被贷款压垮投降，银行只好收回土地到市场拍卖，这些土地又带给市场新的压力。转眼之间，银行对买地者要求远超10%的定金。人们不再讨论只升不跌的佛罗里达地产。到了1926年，佛罗里达州的房地产泡沫迅速幻灭，许多企业家、银行家破产，这场泡沫不久激化了美国的经济危机，引发华尔街股市崩溃，导致20世纪30年代的世界经济大危机。

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