高考加油地产站得高才看得远荐1股魏家

地产：站得高才看得远 荐1股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

这是一篇行业报告，而非个股点评。

事件：12月6日晚，万科发布公告，称前海人寿增持万科，包含一致行动人在内，持股比例上升至20%，成为其第一大股东，超过华润的15.2%。按照万科公司章程相关规定，前海人寿未取得万科的控股股东和实际控制人地位，目前万科仍然是无实际控制人的公司，同时，董事会在此任2017年 月到期之前，在持股比例没有超过 0%之前不会有改选。

保险资金投资房地产的意义何在？资金充分过剩、且没有单一蓄水池带来的大类资产配臵时代。大类资产主要包含现金、股权、固定收益、不动产、贵金属等。这是在资金充裕的情况下需要考虑的资金分配问题。中国的情况在过去也出现过资金充裕的时候，但最终的解决方式是找到某一个蓄水池，然后全部扔进去，而这在当前则是截然不同的情景，也就是不往一个池子里面流了，房地产的投资增速已经远低于GDP增速、也奖励也颇具诱惑力；同时神兵符6级上线低于全社会资金投放的速度。这就造成了市场进入资金充裕、资产配臵阶段。

世界风总会吹，传统行业进行跟随就是硬道理，欧洲保险投资房地产比重平均约5%，美国保险投资房地产很低、但抵押贷款投资很高，为6%。作为全球最大的保险集团，目前国内投资不动产按照保监会的规定是不超过总资产的 0%，而实际的情况则是0.9%（来自2014年中国保险年鉴成功的喜悦会有的 。很期待能在能力秀上发挥自己的才能）。

中国保险目前40%左右的银行存款配臵需要进行重配。我们按照房地产开发周期 年来测算， 年期定期存款的总利润回报是2.75%（单利），房地产的利润率平均在15%。那么，即便考虑到协议存款利率会略高于定期存款利率，但仍然处在较低水平，与其巨大占比相比，房地产的配臵比重也有增加的空间。

买房还是买房地产股票？在不考虑估值波动的情况下，买房就是赚取持有升值价值，买房地产股票就是赚取开发商品价值。买房的最大影响变量是房价，房地产股票最大影响变量是地价，所以我们需要评判的是房价和地价未来哪个升值空间更大。从2011年调控以来，地价的升值速度超过了房价，仅在201 年略有跑输，但整体上仍然是领先，按照目前土地供给将继续管控的情况下，地价涨幅超过房价仍然是大概率事件。

在外加考虑估值波动的情况下，需要判断的是什么时候是估值底、估值底是多少。

行业在整合期一般情况下是估值底部，因为在那个时候才有便宜可捡，而那个时候的出现时点是在大量贷款2年后、房价开始不涨的时期，现在已然有这样的潜在趋势。那么估值底是多少，如果参考已经连所谓的白银时代都已经过去的海外房地产市场，那么龙头企业估值水平在15倍左右。

中国有没有行业龙头？暂时还没有。因为还没有到行业整合期，我们只能够去判断哪些企业有可能成为潜在的龙头，这里资金层面的因素并不是关键，而是在于能够有质有量的发展，按照具备行业前20%的规模、进驻城市项目销售均价在该城市超过平均水平来看，这类的开发商才有机会成为未来的龙头。