[导读]自3月份全国两会以来缘由

[导读]自3月25日，上海、深圳两地各自出台楼市新政至今已满一个月。其中，上海公布了被称为“史上最严”楼市新政的“沪九条”。经过一个月时间，3·25楼市新政效果显现，沪深两地楼市成交均产生了一定程度降温。

自3月25日，上海、深圳两地各自出台楼市新政至今已满一个月。其中，上海公布了被称为“史上最严”楼市新政的“沪九条”。经过一个月时间，3·25楼市新政效果显现，沪深两地楼市成交均产生了一定程度降温。

两地新居成交量均腰斩

根据易居研究院智库中心统计，通过对比新政前后各30天的成交数据，沪深两地新建商品住宅成交套数均出现半数甚至超半数的下滑。其中，上海的新建商品住宅成交套数出现了50%的下滑，深圳则达到57%。

与此同时，两地的新建商品住宅成交均价也出现了不同程度下滑。其中，上海的成交均价出现了1937元/平方米的下跌，跌幅为6%。受价格下调的影响，居民购房的套均价从新政前的422万元/套下调到了382万元/套。

相比于上海，深圳楼市的抗跌特点则较为明显。根据易居研究院智库中心统计，深圳新建商品住宅成交价格出现了248元/平方米的下跌，跌幅为1%。相对上海，深圳房价下跌幅度不明显，楼盘均价整体仍处于高位水平。不过从居民购房的套均价看依然有所下调，即从新政前的490万元/套下调到了481万元/套。

“沪九条公布以后，后续市场情况真的很难预料，开发商普遍采取少许多批的形式进行推盘。这种情况下往往开盘就售罄。但相比之前开盘几百套房源清盘的局面已是大打折扣，也算是开发商为了提升市场热度的一个举措。”同策咨询研究部总监张宏伟介绍。

二手市场观望情绪浓厚

与此同时，上海二手房市场也显现降温迹象。张宏伟介绍，上海二手房卖家的挂牌价格也出现了松动，部分买家买房进入观望状态。整体二手房市场成交由原来每月3万多套的成交量降至每一个月2万套左右，市场交易也出现迅速降温，买卖双方进入新一轮的市场博弈。

深圳二手房市场也面临着类似的情况。根据深圳中原研究中心的监测，市规土委数据显示上周（4月18－24日）二手住宅共成交2027套，成交面积为16.8万平方米，较前一周分别环比下跌了8%和10.2%。现阶段市场观望情绪比较浓厚，短期内市场信心仍将维持低位，预测未来一段时间内深圳楼市将会震荡调整。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从新政前后的市场数据看，上海和深圳两个城市的政策效应都开始得到显现，成交量萎缩的同时，价格则略有小幅下调。横向比较看，上海政策效力更为明显。一方面和上海政策更加严厉有关，另一方面也和上海部分投资投机购房需求发生转移有关，即部份炒房需求转移到了周边的杭州、苏州等城市。

“总体上看，后续此类政策效应还会继续显现。后续政策监管的重点在于，要积极推动分区管控的模式，对相干区域、具体物业类型进行差别化的市场调控。”严跃进表示。（记者方王洋）

■ 故事

房子挂中介一月无人问津

家住深圳的张先生是一名银行职员。在今年春节后看到深圳房价继续一路爬升，他决定赌一把。

今年2月底，张先生用自己的积蓄，外加跟亲戚朋友的借款作为首付款，在深圳福田区购入了一套72平米、总价360万元的二手房进行投资。不到一个月时间，这套房产的市场价值涨到了410万左右。

“那段时间遇上1波涨价潮，周围的业主基本上一天一个价，最高时候相同户型涨到了450万。”张先生告知新京报记者。

由因而第二套房产，张先生打算趁着这波上涨见好就收，将增值的部份 落袋为安。他便将该套房产信息挂到了中介交易平台上。

刚挂出去没多久，深圳就出了3·25新政。市场情绪在很短的时间内产生了转向。

到现在，张先生的房产信息挂出去已有一个月的时间了，仍鲜有人问津。“租都租不出去”，张先生无奈地说。

“现在深圳二手房市场上，有相当一部分数量是有价无市。”张先生表示，他打算再观望一段时间，如果未来上涨空间不大的话，他就打算下降报价了。（李蕾）

■ 政策

多部委：将增加一线城市宅地供应

4月26日，国家发改委等24部委联合发文称，将增加一线和部分热门二线城市的住宅建设用地供应。此外，还将加大对房地产中介机构的管理，规范房地产市场；加快培育和发展住房租赁市场。

为增进居民消费扩大和升级，带动产业结构调整升级，加快培育发展新动力，增强经济韧性，按照国务院有关部署，发改委、教育部、工信部等24部门制定了《关于增进消费带动转型升级的行动方案》（下简称《方案》）。

上述房地产相关的措施是作为十大促消费行动之一的改良居民住房行动方案发布的。

《方案》还提出，要用足用好住房公积金。允许个人公积金账户内资金随工作地点变动进行跨省跨市转移接续，允许有条件的地区展开省内统筹管理住房公积金试点，满足居民因就业地变动而购房、返回故乡购房等需求，化解三四线城市房地产库存。

《方案》表示，将推进住宅小区采暖改造；利用专项建设基金等，支持改造北方采暖地区集中供热老旧管网设施；而对南方夏热冬冷地区，采取分散、局部采暖方式解决采暖需求。

除改良居民住房行动方案，“十大促消费行动”还包括城镇商品销售畅通行动、农村消费升级行动、汽车消费增进行动、旅游休闲升级行动等。（侯润芳）

■ 相干

下月起二手房交易需缴增值税

国家税务总局4月26日发文明确了营改增试点的若干征管问题。其中规定，个人转让住房的，在2016年4月30日前已签转让合同，2015年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。

3月份市场关注已久的个人住房营改增问题“靴子落地”。5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。新京报比较新旧政策发现，实际税负并未出现太大变化，缴纳增值税后，税负微降。

比如北京市民销售购买不足2年的住房，卖房价格是100万元，依照现行营业税政策，这100万就是销售额，依照销售额的5%计算营业税，应缴营业税额为1000000×5%＝50000，卖房人需要缴纳5万元的营业税。

营改增后，依照增值税的计算方法，卖房款100万，但这100万为含税销售额，需要换算成不含税销售额，公式为销售额＝含税销售额/（1+税率或征收率），增值税中规定个人转让其购买的住房，依照5%的征收率计算应纳税额，故这套房产不含税销售额＝1000000/（1+5%）＝952400，再用不含税销售额计算应缴纳增值税额＝952400×5%＝47600，因此，营改增后卖房人需缴纳税款4.76万元，节省2400元。（李蕾）

■ 观点

中长期的楼市走向仍然取决于供求关系的基本面，而归根结底体现的是经济发展和城市吸引力。

整体看，房企拿地分化，针对三四线城市的明显过剩风险，标杆房企开始全面回归1二线城市。

同时，从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市需求基础仍然庞大，从2016年一季度的市场看，明显一二线城市快速复苏。预计二季度成交涨幅会更高。

——中原地产首席分析师张大伟

4月1日-15日，易居研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积环比3月前15天上升了5%，同比上升了66%。这意味着，除深沪等个别受政策影响的城市，全国主要城市的房屋成交量并没停下上涨脚步。

全国房地产市场正在经历前所未有的“板块轮动”：一线城市热后，二线热，大都市周边热。预计强二线热后，弱二线和强三线也会热，最后轮到弱三线和4线城市复苏。这次板块大轮动，最少将持续至今年底，也可能延至明年。

——易居研究院副院长杨红旭

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