好公寓应具有出租和升值双重优势.DG

去年至今，广州楼市中涌现了大量的商用公寓产品，特别是在外围区域。这些公寓入市门槛都不高，低一点的6000多元/平方米就有成交，高一些的也是1万多元/平方米，总价从二三十万至百万元左右不等，让无数投资初哥初姐竞折腰。很多楼盘，当你想入市并在问及投资回报时，销售人员会游说你，“现在投资已经不看租金回报了，光是看以后的升值空间就有大把赚了。”如何理解“不用看租金回报”？其实它有两重含义，一是对于手里很有“米”的投资者来说，几十万、上百万元都是小菜一碟，反正他们是一次性付款，没有月供压力，因此无需考虑日后是否需要以租养供，购得的公寓每月能租多少钱，并不是他们要考虑的第一要素，他们要做的就是扔下这笔钱之后，估算坐等N年后的物业能升值多少。二是，这套单位出租行情无法确定，连销售人员也不确定这个单位日后能租多少钱，因为房子所在的区域，或许还没发展起来，所以无法确定租赁需求如何。因此，销售人员会看似很豪气并笼统地对买家说“不用看租金回报”。 _acK（{aid:1807,format:0,mode:1,gid:1,serverbaseurl:\"\"}）;

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这里要说的是，投资公寓是不是都不用看租金回报？答案当然不是。对于投资的初哥初姐、资金实力不是很雄厚的群体而言，不一定初次投资就能找到具有超强升值能力的物业，此时，对于物业的租金收益就应该重点考量。其实，市场中有一种公寓，它们不仅能经得起租金考验，同时具有较大的升值潜力。

2006年，从事外贸生意的姚 购买一套好世界的公寓单间， 0多平方米，总价不到40万元。收楼后出租该单位，月租金从2500元到2800元、到 000元、到现在的 00元，收益一直在稳步增长，基本没有出现过物业空档期。马年开始，姚 将该单位放售试探行情，开始出价120万元，几天后有买家来问，后来姚 反价加了8万元，一样有买家追价。两周后姚 收回放盘，因为她觉得还是长线持有更加保值。

在公寓遍地开花的年代，并非所有公寓都能包赚不赔。一些郊区公寓被购入后因无租客而空置三四年，三四年后该区域发展起来，市场供应量增多，导致公寓的升值幅度远不及预期。这样的情况并不罕见。因此，如果你手里的公寓没有政府规划利好支撑、没有商务、商业氛围支撑、没有品质支撑、没有大品牌商家支撑，哪怕价格再便宜，也要慎重考虑（花钱如流水的“土豪”级买家或可例外）。

好的公寓，应该具有租金和升值的双重优势。要知道，租金和物业价值是紧密相关的，出租率高、租金高的公寓，说明其整体素质较高，保值、升值潜力会更大；出租率低的公寓，其升值潜力也大不到哪里去。（陈玉霞）

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