高考加油地产房地产行业融资环境趋紧自有资金成关键魏家

地产：房地产行业 融资环境趋紧 自有资金成关键 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

内容摘要：

房地产行业外部融资环境趋紧。中央银行2010年工作会议透出的一个信息是2010房地产信贷会出现明显下滑。信贷资金结构性调整明显，新增信贷主要用于在建、续建项目，严格控制新开工项目的贷款投放。房地产行业则被列为风险控制范畴。按照我们估算新增贷款8万亿的情况下，我们预计明年房地产行业资金来源中，信贷资金增速将下滑%。总额会在7000亿左右。国土资源部与证监会配合核查在融资项目的信息则显示2010年资本市场获得资金的难度也会加大。

2010年，预售资金或被统一监管，房地产企业被迫要去杠杆化。住建部的信息则暗示未来除了二套房贷会继续收紧以外，作为房地产企业重要资金来源之一的预售资金会被严格监管，以避免挪动至其他项目。结合土地出让金缴纳比例的提高，我们判断，未来房地产企业有可能需要去杠杆化。

2010年，房地产行业自有资金成关键。2010年新增贷款有所下滑，融资环境趋紧，而地产商要保持已开工项目的运行，以及适度增加土地储备，自有资金是否充足将起到关键性作用。

寻找ROE平稳的企业。在年度策略报告中，我们便提出，要寻找ROE平稳的企业，在政策或市场出现不稳定因素的情况下，我们更加倾向于寻找经营稳健，基本面素质较硬，无论市场如何动荡，仍能获得较大盈利的上市公司。根据ROE的平稳性要求，我们列出了14家公司，他们的共同特点是ROE水平较同类公司高，且多年来表现较为平稳。即使在地产行业不景气的时候，这些公司的盈利能力依然高于其他上市公司。

事件1、国土资源部正配合证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查，核查内容包括项目涉及土地的农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。

2、2010年央行工作会议提出保持货币信贷总量适度增长;进一步优化信贷结构;落实有保有控的信贷政策，要引导而不是用电视。电视属于家庭用产品信贷资金主要用于在建、续建项目，严格控制新开工项目的贷款投放。

禽类价格也强劲回升。

、住建部部长姜伟新明确表示，要采取针对性措施，控制房价上涨，包括严格二套房信贷等政策，增加住房供给，并完善商品住房预售制度。

4、浙江知名房地产开发商绿城中国发布公告称，于12月 1日与平安信托订立协议，绿城通过向浙江报业项目公司注资 亿人民币方式，收购该项目公司75%直接股权。注资后，以2亿元将项目公司五成股权售予平安信托。出售完成后，绿城将实际控制项目公司五成股权，其余五成由平安信托持有。

点评2010年，房地产行业外部融资环境将趋紧房地产行业资金来源主要分为三类，银行贷款，自有资金和包括预售款在内的其他资金。就房地产行业来说，除了属于资金密集型以外，由于项目的梯度和储备需要，导致上一个项目赚到的钱马上又要投入到新的项目中去，所以，一般来说，有项目在结算，有项目在开工，有项目在拿地是房地产企业常见的经营状态。这就资金链要求就非常高，房地产企业总是资金饥渴的，如果融资渠道不畅，房地产输血机制出现问题，会很快导致实力不强，扩张过快的企业出现资金紧张。

尽管央行宣称依然保持适度宽松的货币政策，但是我们仍然可以看出其中的变化。第一，央行今年的资金主要是保证去年4万亿投资下来的项目能够有后续资金，因此，信贷资金主要用于在建、续建项目，严格控制新开工项目的贷款投放。这对于09年拿地或者10年拿地准备在10年开工的项目，融资环境会比09年趋紧。第二、有保有压。信贷也要调整结构。在防范信贷风险中重点提及关注房地产市场变化，严格执行有关房地产信贷政策。这表明，银行对房地产开发贷款与去年相比，会采取审慎的态度。

我们预期央行2010年信贷总额为7.5万亿。M1和M2增速为17%。通过对比我们发现，地产企业的贷款增速与我国信贷总量增速的变化方向是一致的，且波动性更加剧烈，经过我们测算，其波动性较信贷总量增速变化要多出5—8个百分点。根据宏观因素分析得知，2010年我国信贷总量有可能达到8万亿左右，与09年的10万亿相比，同比下降20%。由此我们可以推算出，明年地产行业贷款增速将下滑25%—28%。

房地产行业贷款的波动很重要的原因来自于房地产行业是受国家调控比较频繁明显的行业，对于房地产行业的资金借贷来说，银行更体现出“晴天送伞，雨天撤伞”的特点。

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